Что делать, если Вы купили квартиру с долгами по «коммуналке»

Сделки с жильем, за обслуживание которого накопилась задолженность, заключаются не так уж и редко…

Иногда ввиду долга покупателям удается получить скидку, но в некоторых случаях новый хозяин узнает о чужой задолженности уже после завершения сделки.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у руководителя юридического центра, президента Гильдии юристов рынка недвижимости, адвоката Олега Сухова, как действовать в таких ситуациях, и что государство намерено делать, чтобы в дальнейшем их предотвратить.

 

Как продаётся жильё с коммунальными долгами

Квартиры с долгами по «коммуналке» действительно продаются часто. Основная проблема заключается в том, что закон не предусматривает никаких механизмов проверки жилья на наличие такой задолженности при продаже.

Иногда на недвижимость накладывается обременение, но это возможно только в случае, если решение о взыскании задолженности вступило в силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Но такой механизм применяется крайне редко – как правило, должнику запрещают выезжать за границу и прочее.

Достаточно часто жильё с долгами за коммунальные услуги продают дешевле. Причем продавец и покупатель оговаривают стоимость устно, и скидка никак не отражается в договоре.

Далеко не все продавцы – добросовестны, поэтому часто покупатель обзаводится не только недвижимостью, но и чужими долгами за услуги ЖКХ. Далее новый хозяин сталкивается с отключением света, воды и других услуг, а также с претензиями управляющей компании, которая вряд ли станет разбираться, по чьей вине возникла задолженность.

 

Что делать, если Вы купили квартиру с задолженностью

Если Вы выяснили, что за купленной квартирой числится задолженность по «коммуналке», сразу направьте бывшему владельцу претензию с требованием погасить долги. Оговорите срок, в течение которого это должно быть исполнено, и уточните, что по истечении указанного времени Вы обратитесь в суд (в таком случае к долгам ответчика добавятся еще и судебные издержки).

Читайте также  Кто сегодня имеет право на получение квартиры за счет государства

Статья 210 Гражданского кодекса гласит, что владелец несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Согласно статье 153 Жилищного кодекса, обязанность по уплате коммунальных услуг возникает у владельца недвижимости в момент возникновения права собственности на эту недвижимость.

Выиграть такое дело против продавца возможно. Однако подобные вопросы не всегда эффективно решать в судебном порядке, поскольку даже положительное решение не гарантирует реального погашения долгов. Это связано с тем, что исполнительная система работает недостаточно эффективно.

 

Можно ли запретить сделку с квартирой с долгами

В общей сложности россияне задолжали за коммунальные услуги более триллиона рублей, и пока действия государства, направленные на уменьшение этой суммы, не дают результата. Недавно поступило предложение запретить продажу квартир с долгами за услуги ЖКХ.

Дело в том, что погашению долгов за «коммуналку» не поспособствовали ни ограничения потребления ресурсов, ни повышение штрафов и пени. Власти рассчитывают, что после введения запрета на продажу квартир собственники начнут погашать коммунальные долги.

Реализовать такую инициативу просто – необходимо лишь, чтобы у Росреестра были законные основания требовать справку об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Для этого нужно внести соответствующую поправку в закон. При наличии коммунальных долгов сделка не сможет быть совершена – Росреестр не примет документы либо приостановит её регистрацию.

Есть мнение, что такие изменения ограничат право собственности, но это не так – государство вправе определять перечень документов, который граждане обязаны предоставлять в органы госрегистрации. Согласно гражданскому праву, граждане могут реализовывать свои права ровно до тех пор, пока они не нарушают законные интересы и права других людей. Продажу недвижимости с долгами как раз можно считать таким нарушением.

Читайте также  Оформление придомовой территории в собственность: преимущества владения и возникающие обязательства

Необходимо всё же предусмотреть возможность продажи жилья с задолженностями, но это должно быть сделано только при согласии покупателя взять долги на себя. Такое условие можно прописывать в договоре купли-продажи недвижимости.

Смогут ли реализовать эту инициативу, пока неизвестно. Можно с уверенностью заявить, что запрет на продажу недвижимости с долгами по «коммуналке» не отразится на общей сумме задолженности граждан. Но так как нововведение сможет защитить права покупателей жилья, его можно назвать нужным и целесообразным.