Обманутые дольщики есть и в Европе

Больная для многих россиян тема обманутых дольщиков, вопреки расхожим убеждениям, отнюдь не является «эксклюзивом», встречающимся только в нашей стране, сообщает сервис «Новостройки Обнинска». Покупка недвижимости даже в самых развитых странах Европы связана с весьма значительными рисками.

Известно достаточно случаев, когда в той или иной стране местные агенты по недвижимости, эксплуатируя слабую информированность и юридическую неграмотность клиентов, продавали объекты недвижимости по сильно завышенной цене, или же попросту сбегали с деньгами. Ну и, конечно же, в Европе есть свои «долгострои», проблемные застройщики, и все проблемы с ними связанные.

В сознании множества россиян глубоко укоренилось убеждение, что покупка недвижимости в Европе – очень надежное мероприятие, ведь там уважают законы, и эти самые законы по-настоящему работаю. Но такой подход слишком однобокий, и если хоть немного углубиться в европейские реалии, начинают проявлять ровно все те же проблемы, что и у нас, только лишь с корректировкой под местные специфики.

Рассказывает глава отдела зарубежной недвижимости компании «Savills Россия» Юлия Овчинникова: «Риски могут быть связаны с чем угодно. С затягиванием сроков сдачи объекта или вовсе замораживанием на неопределенный срок всех работ. Также могут быть умышленно неправильно оформлены документы при продаже вторичного жилья. Еще могут сильно подпортить жизнь общие изменения конъюнктуры рынка: к примеру, недвижимость покупалась с целью перепродажи, но грянул кризис, и клиент потерпел серьезные потери, хорошо еще если потерял только свои деньги».

Кроме того, по словам Овчинниковой, в Европе тоже можно без труда стать жертвой мошеннической схемы, и тогда ни квартиры, ни денег.

Чтобы не потерять средства и не оказаться в крайне тяжелом жизненном положении, мы рекомендуем помнить хотя бы о самых очевидных предостережениях, о которых речь пойдет ниже.

Чёрные риелторы

В Европе кто угодно не может предоставлять риэлтерские услуги. Для этого нужно получить лицензию, которая выдается тоже не абы кому. Получить право на такую деятельность можно только после успешной сдачи ряда экзаменов. Кроме того, полученную лицензию нужно периодически подтверждать. Все это естественным образом отсеивает с рынка случайных людей, заведомо не способных вести дела с недвижимостью. Это не говоря уже о том, что сама по себе лицензия – удовольствие не из дешевых. К примеру, в Австрии за нее приходится «выкладывать» в год около 5 тыс. евро.

Однако все вышеперечисленное отнюдь не мешает ушлым личностям вести аналогичную деятельность в обход всяческих лицензий. К примеру, в той же Италии заниматься недвижимостью могут исключительно те, кто получил лицензию, и деятельность таких агентов строго регулируется государственными нормами. Но на самом деле такая лицензия есть далеко не у всех «деятелей», что, собственно, автоматически упраздняет необходимость строго соответствовать госнормам. Объясняет директор по зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Кузьмина.

Читайте также  Оформление придомовой территории в собственность: преимущества владения и возникающие обязательства

Во что может вылиться сотрудничество с «нелицензированным» риелтором, догадаться нетрудно. Рассказывает Марина Филичкина — глава департамента продаж компании Tranio:

«Наш клиент в свое время приобрел в Испании квартиру. Местный агент предложил ему помощь с организацией проведения ремонта. В результате, казалось бы, проверенный агент просто исчез с авансом за ремонтные работы, прихватив еще и ключ от квартиры. Замок, естественно, пришлось менять, а ремонтом заниматься самостоятельно. В конце все оказалось еще хуже – клиенту пришлось продавать квартиру, так как потеря аванса, плюс неопытность с организацией ремонта обошлись слишком дорого».

Ненадежные застройщики

Срывы сроков строительства жилых домов – явление, как уже говорилось выше, это явление, которое может происходить где угодно. По словам Андрея Михайлова, руководителя проекта «Застройщики Калуги», самый часто встречающийся способ обмана покупателей недвижимости – это когда агент заключает договор о продаже квартиры в строящемся доме, и как только сроки введения объекта начинают затягиваются, исчезает вместе с полученными деньгами.

«Один наш клиент рассказывал, как купил в Болгарии квартиру в строящемся доме, а затем узнал, что застройщик срывает сроки сдачи объекта. Риелтор, с которым он работал, получив деньги, «испарился», — рассказывает Филичкина.

Чтобы не оказаться в центре такого сценария, необходимо предельно внимательно проверять застройщика, и не важно где вы покупаете квартиру в строящемся доме – в России, Болгарии, Италии или Германии. Прежде всего нужно знать, есть ли у застройщика соответствующая страховка, защищающая интересы дольщиков, или же оплаченные депозиты, открытые на случай банкротства девелопера или критического затягивания сроков строительства. В Европе при покупке строящейся недвижимости преимущественно сперва оплачивается депозит 20-30 процентов от полной стоимости, а остальная сумма – под конец стройки, или же поэтапно, соразмерно динамике проведения работ.

Как правило, такие депозиты страхуются, и если девелопер банкротится, страховая компания выплачивает суммы вложенных депозитов покупателям. Тем не менее, по словам Юлии Овчинниковой из «Savills Россия», и в таких делах могут быть неприятные нюансы. К примеру, застрахована может быть не вся стоимость объекта, а лишь 20 процентов, а дольщик вносит депозит в размере 30%. Таким образом, возникает большой вопрос насчет надежности такого застройщика.

Читайте также  Ипотека в наиболее популярных странах для покупателей из России

Справедливая цена

Типичная черта недобросовестных риелторов – это выставление объектов по заниженной стоимости без всяких соглашений с владельцем. Потом, когда поступают заявки, агент говорит, что объект «продан» и предлагает другие, более реальные варианты. Или же, наоборот, агент пытается продать объект дороже, чем это сделали бы другие игроки рынка. 

«В таких случаях нужно требовать официальный мандат на продажу, в котором будет четко прописана цена объекта, по которой владелец согласен ее продать. Если в каком-либо агентстве цена будет сильно отличаться, лучше с такой фирмой не работать», — разъясняет Марина Кузьмина из Knight Frank.

Также не стоит сразу «бросаться» на объекты со значительной скидкой. По крайней мере, перед заявкой стоило бы очень детально выяснить причины, по которым предлагается скидка. Если причиной являет срочность, тут все дело может быть в сложном финансовом положении владельца. В таком случае необходимо выяснить, не числятся ли за объектом какие-либо долги по чему угодно (налоги, коммунальные услуги и т. д.), иначе все долги лягут на покупателя, а «задним числом» после проведения сделки что-то доказать будет крайне затруднительно, а то и просто экономически нецелесообразно из-за дороговизны юридических услуг.

Неприятные сюрпризы после покупки

При проведении операций купли-продажи недвижимости крайне важно подобрать грамотного и проверенного юриста, который как следует изучит всю документацию и сможет выявить все подозрительные моменты еще до проведения сделки, тем самым обезопасив клиента от больших проблем еще на ранних этапах. Очень желательно самостоятельно задать вопросы юристу по всем непонятным моментам, чтобы самому ориентироваться в ситуации.

Все договоры купли-продажи недвижимости вместе со всеми сопутствующими документами составляются на официальном языке той страны, где покупается/продается объект. Поэтому нерезиденту крайне важно заказать качественный перевод всех бумаг. Как правило, юристы, проводящие сделку, предоставляют перевод на английский или русский язык ключевых документов, а все сопутствующие бумаги клиент уже вынужден оплачивать отдельно.

Необходимо проверить, нет ли на объекте обременений и правильность составления документов, иначе по завершению строительства могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.

Читайте также  В преддверии низкого сезона: как сэкономить на приобретении дачи

«Был случай – в Черногории продали частный дом, который был построен без разрешения на строительство. Риэлтерская компания продала дом, но когда начали оформлять документы, оказалось, что этого сделать не получится из-за того, что дом строился без разрешения. Мало того, впоследствии оказалось, что дом своей частью заходит на чужой земельный участок», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio. По ее словам, из европейских стран больше всего объектов с обременениями насчитывается в Хорватии. По ее словам, бывает такое, что крупные дорогие объекты, находящиеся в ипотеке, могут иметь сразу несколько собственников и массу всяческих разных неудобных моментов, которые начинают всплывать уже по завершению сделки.

Сопутствующие расходы

Прежде чем покупать недвижимость в другой стране, необходимо ознакомиться с местным законодательством, чтобы быть готовым к будущим финансовым тратам и по возможности не переплачивать.

«В ряде стран комиссию агентству частично или полностью платит покупатель. В иных странах все наоборот. Поэтому данный вопрос следует выяснить заранее, чтобы не платить комиссию, если по законам страны или принятой практике это должна делать другая сторона сделки», — объясняет Марина Кузьмина из Knight Frank.

Есть также смысл попросить грамотного специалиста по налогообложению заранее просчитать расходы по налогам, которые нужно будет выплатить в ходе или после сделки.

«Если агент по недвижимости сразу же в первые минуты сотрудничества рассчитывает ваши будущие налоги, это однозначно должно насторожить, так как в большинстве случаев налоговая база варьируется в зависимости от структурирования сделки и статуса покупателя», — отмечает Кузьмина.

Кроме того, желательно убедиться в том, какое техническое состояния объекта перед покупкой, чтобы избежать непредвиденных и крупных вложений в ремонт или реконструкцию после приобретения.

К примеру, в ФРГ у вторичного жилого фонда есть особенность – множество объектов поражены грибком.

Не стоит забывать и о будущих расходах на коммунальные услуги, так как в большинстве европейских стран именно «коммуналка» является одной из серьезных статей расхода семейных бюджетов.