Оформление ипотеки на недвижимость с низкой ликвидностью

Ипотеку на покупку хрущёвок, гаражей и дач банки выдают весьма неохотно, всё же оформить такой кредит возможно. При рассмотрении заявки от потенциального заёмщика банки оценивают не только его платежеспособность, но и сам объект недвижимости, который хотят приобрести в кредит…

Залоговое имущество оценивают с точки зрения ликвидности: в случае если клиент не сможет выплатить кредит, загородный дом или купленная квартира перейдут на баланс банка. Условия предоставления ипотеки для ликвидных объектов смягчаются, а для неликвидных – ужесточаются. Банкиры рассказали, ипотеку на покупку каких объектов получить проще, а какую недвижимость банки стараются не кредитовать.

 

Приоритетные условия для банков

Банки оценивают ликвидность залогового объекта тем, насколько быстро его удастся продать по рыночной стоимости. Представители банков признаются, что охотнее всего кредитные организации одобряют ипотеку на одно-и двухкомнатные квартиры, находящиеся в типовых многоэтажных домах комфорт- или эконом-класса. При этом сами дома должны располагаться в Москве, в пределах 50 километров от МКАД или в другом городе-миллионнике.

Коммерческие объекты и загородные дома банки оценивают как менее ликвидные. Как поясняет генеральный директор кредитной брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук в случае финансовой несостоятельности заёмщика продавать такие объекты придётся дольше, а их стоимость в период кризиса может падать. Поэтому риск банков при кредитовании таких объектов повышается, а все риски закладываются в условия ипотеки.

К примеру, минимальный первоначальный взнос по программам на покупку загородного жилья составляет 40% от его стоимости, городского – 10% (на сегодняшний день на первичном рынке созданы ипотечные программы без первоначального взноса, но в этом случае обязательным условием является гарантия застройщика). Как правило, ипотечный кредит на загородное жильё выдают по более высокой ставке, на несколько процентных пунктов выше.

Эксперты говорят, что непосредственно процедура оформления ипотеки и сроки рассмотрения заявки практически одинаковы для всех видов недвижимости. Но для некоторых объектов банк требует более широкий пакет документов. В основном, опасения кредиторов относительно ликвидности залогового имущества существенно влияют только на условия выдачи ипотеки.

 

Ипотека на вторичные квартиры: кредитуют даже «хрущёвки»

Ипотека на приобретение вторичных квартир – один из наиболее востребованных банковских продуктов. К примеру, в ВТБ24 доля вторичных кредитов составляет примерно 47,5% от общего объёма кредитования, в банках «Уралсиб», «Открытие» и «Абсолют банк» — порядка 40%.

Оценивая вторичную квартиру, банки обращают внимание на состояние дома, в котором она находится, и фактический износ помещения. По словам старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрея Осипова, жильё не должно быть включено в программы сноса, капитального ремонта или реконструкции с расселением жильцов, а также не должно быть ветхим.

Как говорит начальник управления развития залоговых продуктов Банка «Открытие» Анна Юдина, квартира должна находиться в доме с железобетонными, металлическими или смешанными перекрытиями, в стенах здания не должен присутствовать брус (дерево). Также жильё должно соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению безопасности и здоровья жильцов, говорит эксперт.

Специалисты «Связь Банка» подчеркивают, что в квартире не должно быть неузаконенных перепланировок. По словам директора по развитию программ кредитования департамента продуктов и процессов «Связь Банка» Андрея Точеного, незаконные перестройки могут негативно отразиться на рыночной цене объекта.

Эксперт говорит, что эти условия не распространяются на доли объектов недвижимости и комнаты – получить ипотеку на покупку такого жилья не удастся. Также банки не кредитуют помещения, где основным отоплением является печное, помещения без коммуникаций (газо- и водоснабжение, канализация) и жильё без санузла и кухни.

К степени износа дома банки предъявляют разные требования. К примеру, у «Связь Банка» и ВТБ24 показатель не должен превышать 60%, у «Уралсиба» — 70%. В последнем можно получить ипотеку даже на покупку квартиры в пятиэтажке. Но, опять же, дом не должен быть включен в программу сноса (если владелец получает другую квартиру взамен снесённой, ипотека на неё не переходит автоматически), а также в нём не должно быть деревянных перекрытий.

Банк «Открытие» также может выдать ипотеку на покупку квартиры в пятиэтажном доме. По словам представителя банка Анны Юдиной, если речь идёт о панельных домах, построенных до 1975 года, высотностью не более пяти этажей (которые в народе называют «хрущевками»), то вместе с заявкой на кредит заёмщик должен подать справку о планах на реконструкцию и снос дома и характере перекрытий.

Читайте также  Россияне продолжают инвестировать в недвижимость за рубежом

В случае, если дом с залоговым жильём всё же будет включен в программу сноса, заёмщику необходимо обратиться в банк и изменить указанный в договоре предмет ипотеки на новый. Если клиент решит тихо переехать в новое жильё, не оповещая об этом банк, такое поведение сочтут нарушением договора: заёмщика могу обязать досрочно погасить кредит.

 

Кредитование загородной недвижимости: более высокие ставки и бумажная волокита

Загородное жильё россияне покупают в кредит реже городской недвижимости, и доля кредитов на покупку и строительство таунхаусов и коттеджей в портфелях банков небольшая. Кроме того, заявок на получение таких кредитов поступает немного. К примеру, всего 5% запросов на получение ипотеки на приобретение загородного жилья, которые получает «Абсолют банк», приходятся на загородные дома, в ВТБ24 аналогичный показатель равен 1,5%.

Такая статистика сложилась неслучайно: банки не спешат кредитовать загородные объекты и относятся к ним с недоверием.

Руководитель дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко поясняет, что причина, по которой банки не хотят кредитовать такую недвижимость, заключается в сложности её оценки: покупатель, владелец и оценщик, как правило, называют разную стоимость. Также есть множество факторов, которые сильно влияют на цену загородной недвижимости: к примеру, система охраны в коттеджном посёлке, наличие близости водоёма или леса. Когда речь идёт о квартирах, таких факторов нет.

С этим соглашается и представитель ВТБ24 Андрей Осипов. На рынке загородного жилья нет стандартов и много «самостроя», поэтому такая недвижимость значительно уступает квартирам в ликвидности, подчеркивает эксперт. Он говорит, что ВТБ24 выдаёт ипотеку на покупку только вторичного загородного жилья, которое находится на ограниченной территории, где хорошо развит рынок загородной недвижимости.

По словам Анны Борисовой, руководителя департамента ипотечного кредитования KASKAD Family, подготовка пакета документов на получение кредита на вторичный загородный дом тоже доставит покупателю немало хлопот. Вместе с заявкой на ипотеку необходимо подать в банк большое количество документов, которые выданы строго в определённую дату. Для получения некоторых документов нужно подавать запрос в государственные органы, а затем ждать их изготовления некоторое время (от пары недель до месяца), говорит эксперт.

Кроме ВТБ24, загородную недвижимость кредитуют Россельхозбанк, Сбербанк, Сургутнефтегазбанк, ВТБ (Банк Москвы), «Связь-Банк», ТрансКапиталБанк, «ДельтаКредит». Однако условия выдачи ипотеки на такие объекты сильно отличаются от условий для готовых квартир, которые оформлены в собственность.

Как рассказывает руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Векшина, во-первых, ипотечная ставка на загородные объекты выше и, как правило, отличается от ставок на квартиры в пределах 0,25-0,5%. Во-вторых, размер первоначального взноса для «загородки» выше, чем для квартир, и составляет от 25% (например, в Сбербанке) до 50% от суммы кредита. С помощью этих мер банк страхует себя от неправильной оценки объекта и дальнейшего падения его стоимости, добавляет эксперт.

По словам исполнительного директора «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмилы Цветковой, процентные ставки на приобретение загородного дома с участком земли в Россельхозбанке, традиционно кредитующего такие объекты, стартуют от 11,5%. Но кредит по такой ставке выдадут только зарплатному клиенту банка при условии первоначальный взноса не меньше 50%. Участники зарплатного проекта, которые в качестве первоначального взноса внесут меньше 50%, ставка будет от 12,5%, а для остальных заемщиков – от 15%.

Как сообщает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц, банк ВТБ выдаёт ипотеку на приобретение таунхауса при первоначальном взносе от 20%, на покупку жилого дома – от 40%. Ипотечные ставки стартуют от 12,1%, максимальный срок кредитования составляет 30 лет.

Некоторые банки вообще не готовы выдавать ипотеку на покупку загородной недвижимости. Например, к их числу относится банк «Открытие», который согласен кредитовать таунхаус, только если в правоустанавливающих документах объект значится как квартира. Следовательно, условия выдачи ипотеки на таунхаусы такие же, как и на квартиры.

Специалист «ИНКОМ-Недвижимости» Ирина Векшина говорит, что охотнее всего банки кредитуют таунхаусы, оформленные как квартиры, на втором месте – жилые дома с земельными участками, на котором они расположены. Идеальный объект для получения ипотеки – жилой дом, находящийся менее чем в 60 км от Москвы в благоустроенном районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, сообщает эксперт. Векшина считает, что сложнее всего получить ипотеку на загородном рынке на участок земли с возведённым на нём дачным домом, так как ликвидность таких объектов мала.

Читайте также  Принцип работы нового механизма защиты дольщиков

 

Ипотека на дачу и земельный участок: мало банков выдают кредит

По словам старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрея Осипова, банк не выдаёт ипотеку на дачи, земельные участки и садовые некоммерческие товарищества.

Представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Ирина Векшина отмечает, что желающих кредитовать земельные участки сегодня мало. Такую ипотеку выдает Россельхозбанк, Сбербанк, Сургутнефтегазбанк, «Связь-Банк», Транскапиталбанк.

Эксперт говорит, что банк рассмотрит заявку на кредитование дачи, только если она имеет жилое назначение, а земля по документам предназначена для дачного строительства. Если же участок предназначен для подсобного хозяйства или огородничества, банк заявку отклонит. Кредиторы не хотят выдавать ипотеку на земельные участки из-за их низкой ликвидности.

По словам представителя «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмилы Цветковой, одну из самых невысоких процентных ставок по ипотеке на приобретение дачи или земли предлагает Сбербанк. Зарплатные клиенты банка смогут получить кредит на покупку дачи, предназначенной для сезонного проживания, или земельного участка по ставке от 12% годовых. Размер первоначального взноса составит от 25% цены объекта, Минимальная сумма ипотеки на приобретение таких объектов равна 300 тысячам рублей.

 

Коммерческая недвижимость: получить кредит сложно, но реально

Как правило, в портфелях банков доля кредитов физлицам на покупку коммерческой недвижимости не превышает 1-3%. Многие банки, включая такие крупные, как банк «Уралсиб», ВТБ24 и ВТБ, вообще не выдают физлицам кредиты на приобретение нежилых помещений. Исключение составляют лишь апартаменты, которые банки стали кредитовать в последние годы весьма активно.

Специалист «Банки.ру» Дина Орлова говорит, что кредиты на приобретение коммерческих помещений и гаражей выдают «Абсолют Банк» и банк «ДельтаКредит». Залогом при кредитовании такой недвижимости служат приобретаемые площади. Также можно предоставить в залог квартиру, оформленную в собственность, тогда число потенциальных кредиторов возрастёт, так как в этом случае можно оформить целевой залоговый кредит, поясняет эксперт.

Ставки по «Коммерческой ипотеке» от «Абсолют Банка» на покупку нежилой недвижимости начинаются от 17,45%, сообщают представители банка. Размер первоначального взноса составляет от 20-30%, максимальный срок кредитования – 25 лет.

По словам Ивана Любименко из «Абсолют Банка», охотнее всего банк выдаст ипотеку на коммерческую недвижимость, ликвидную, с точки зрения кредитора. Как правило, это помещения, которые находятся на первой линии многолюдных центральных улиц.

Транскапиталбанк также кредитует коммерческую недвижимость: минимальная сумма кредита составляет 500 тысяч рублей, максимальный срок – 10 лет, размер первоначального взноса – не менее 50%, процентные ставки начинаются от 16,5% годовых.

По словам представителя банка Вадима Пахаленко, объекты должны соответствовать следующим требованиям: находиться в капитальном здании с негорючими перекрытиями и коммуникациями, иметь почтовый адрес и располагаться в регионе, где присутствует банк.

 

Новостройка без аккредитации: банки идут навстречу заёмщикам

После старта государственной программы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке банки стали охотнее всего выдавать кредиты на новостройки. Но не все дома, где заёмщики хотят приобрести квартиру, имеют аккредитацию. По словам представителя интернет-сервиса «Новостройки Брянска» Анны Пархоменко, заявок на такие объекты поступает немало.

Специалист брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук говорит, что приобрести квартиру в неаккредитованном доме нельзя, но в некоторых банках могут быстро аккредитовать новостройку. Конечно, в этом должен быть заинтересован сам клиент. Эксперт говорит, что в своей практике он часто встречал застройщиков, имеющих ограниченный пул банков и не желающих его расширять.

Банки «Уралсиб», ВТБ24 и ВТБ готовы быстро аккредитовать новостройку, которая соответствует их требованиям. Представитель ВТБ24 Андрей Осипов говорит, что аккредитация длится от 3 до 5 рабочих дней с момента получения полного пакета документов от застройщика.

Как говорит специалист «Банки.ру» Дина Орлова, сегодня на рынке представлено несколько программ, в рамках которых можно купить квартиру на этапе строительства дома без аккредитации застройщика банком под залог прав требования. Это, к примеру, программы «Разумная ипотека» от Прио-Внешторгбанка (г. Рязань) и «Свободные метры» от «Финансовой корпорации Открытие». Получить ипотеку на неаккредитованную новостройку под залог покупаемого жилья можно и в «Связь банке», но банк дополнительно потребует в залог другую недвижимость, оформленную в собственность заёмщика. Процентные ставки по такой ипотеке немного выше (на 0,75 процентных пункта (п. п.)) или такие же (у «Связь банка»). В «Финансовой корпорации Открытие» до подтверждения целевого использования средств ставка повышается на 2 п. п. Другие условия кредитования остаются такими же.

Читайте также  Галина Хованская: планы по капитальному ремонту многоэтажек на средства "общего котла" весьма условны

Аналогичная программа есть и в Транскапиталбанке. Банк выдаёт кредиты под залог недвижимости, а за полученные средства можно купить новостройку, которую банк не аккредитовал. Но, как говорит Вадим Пахаленко из Транскапиталбанка, в этом случае заёмщик должен задуматься, почему ни один из банков не аккредитовал объект и стоит ли его покупать.

 

Альтернативные программы

Существуют так называемые альтернативные программы, в рамках которых можно оформить кредит на приобретение жилья с не слишком высокой ликвидностью.

Представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Ирина Векшина говорит, что к их числу относятся и ипотечные программы, которые представляют собой целевые или нецелевые кредиты под залог другой недвижимости. Например, если заёмщик хочет купить загородный дом, а банк не хочет выдавать такой кредит, то он может предоставить в залог другую недвижимость, оформленную в собственность, поясняет эксперт.

Векшина говорит, что у таких программ есть преимущества, в частности, отсутствие ограничений по досрочному погашению кредита, отсутствие комиссии и прочие. Но банк предъявляет жесткие требования – как к заёмщику (в частности, его возраст не должен превышать 60 лет), так и к самому объекту недвижимости (он не должен быть включен в программу капремонта или быть в аварийном состоянии, должен иметь минимум три этажа и т.д.).

Как альтернативу ипотеке «Абсолют Банк» предлагает клиентам программу «Перспектива», ставки по которой начинаются от 14,95% годовых. По сути, заёмщику выдают тот же кредит наличными под залог другой недвижимости. По словам специалиста «Абсолют Банка» Ивана Любименко, в рамках программы можно получить крупную сумму на большой срок с низкой процентной ставкой. Средства можно использовать на любые цели, в том числе приобрести таунхаус, коттедж или земельный участок с дачей в небольшом посёлке.

Банк «Уралсиб» рассмотрит в качестве залога и недвижимость, находящуюся в собственности третьих лиц. Ещё одна альтернатива – оформить потребительский беззалоговый кредит. Но, по словам представителей банка, ставки по таким кредитам выше, а сумма кредита меньше.

Специалист «Банки.ру» Дина Орлова предупреждает, что если банк отклонил заявку на ипотеку, то, скорее всего, откажет и в потребительском беззалоговом кредите. Для банка ипотека – менее рискованный продукт, так как в этом случае есть обеспечение, поясняет эксперт.

Представитель KASKAD Family Анна Борисова предлагает другой вариант – «занять» сумму, которая необходима для приобретения выбранной недвижимости, в микрофинансовых организациях.

Эксперт говорит, что микрофинансовые компании выдают залоговые кредиты по ставке 13,5-14,5% годовых, коэффициент кредит/залог в этом случае равен 70/30, где 70 приходится на заёмные средства. Очевидным минусом таких программ является высокая процентная ставка. Среди преимуществ – быстрое рассмотрение заявки и гибкие требования к заёмщику, которые банки не могут себе позволить.

При покупке новостройки альтернативой может быть и рассрочка от застройщика. По словам специалиста ВТБ24 Андрея Осипова, такие программы есть у многих строительных компаний. Также есть и программы лизинга, но они обычно распространяются на более дорогую недвижимость бизнес-класса, добавляет эксперт.

Таким образом, можно оформить ипотеку даже на объекты с низкой ликвидностью. Выбор специальных программы для такой недвижимости у банков невелик. Однако существуют и альтернативные программы выдачи кредитов – можно выбрать самую выгодную из них. В целом, желающие приобрести недвижимость, которую банки считают неликвидной, должны учитывать более жёсткие требования к заёмщику и объекту, а также более высокие процентные ставки.