Отношение продавцов и покупателей к рынку загородной недвижимости

В 2017 году на подмосковном рынке загородной недвижимости (земельные участки, коттеджи, дачи) наблюдалась низкая динамика и консервативность…

К таким выводам пришел управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

К тому же, экономическая ситуация оказала достаточно сильное влияние на отношение покупателей и продавцов непосредственно к статусу владения загородной недвижимостью, а также к перспективам и форматам рынка.

С позиции продавца

Загородная недвижимость рассматривается либо как полноценная замена квартире в городе, либо как дача для отдыха преимущественно в летнее время года. Но с приходом кризиса изменилась расстановка сил и возможности собственников загородного жилья.

Если раньше граждане, которые могли себе позволить недвижимость бизнес-класса, имели и квартиру в Москве, и дом за городом, то после наступления кризиса такие владельцы продали один из этих объектов. И причина здесь не в ухудшении финансового положения, а в кризисе ликвидности недвижимости.

Ранее состоятельные собственники брали кредиты на развитие бизнеса под залог загородной недвижимости, и в период кризиса нагрузка на домохозяйство выросла, домами стали владеть банки. На сегодняшний день именно они активно продают загородную недвижимость, поэтому ее стоимость обрушивается: например, банки являются собственниками 7 из 50 домов, расположенных в одном из элитных коттеджных поселков в Московской области. Такие объекты продают по сниженной стоимости, поэтому частные продавцы, продающие дома на этой же локации, также вынуждены снижать цену. Так, недвижимость, которая в реальности стоит более 25 миллионов рублей, на аукционе продается за 15 миллионов. Причем это типичная ситуация для элитного сегмента.

Еще одна категория продавцов загородных домов также не может медлить с реализацией объекта, поскольку оказались в тяжелом финансовом положении и готовы продать недвижимость с большим дисконтом. На сегодняшний день существенные скидки делаются по 60% сделок на рынке, причем, по данным риелторов, ввиду специфики продажи загородных домов снижается и общее число сделок на рынке – чаще всего такие сделки заключаются без привлечения консультантов.

Читайте также  Арендное жилье: как заставить недвижимость работать на вас

Всего в текущем году на подмосковном рынке загородной недвижимости было заключено 7,5 тысячи сделок, в том числе с коттеджами, дачными домами и земельными участками. Если сравнивать с 2014 годом, показатель упал примерно на 15%. Всё большая доля «сделок» приходится на передачу недвижимости по долговым обязательствам.

Что касается первичного рынка, застройщики также делают скидки, чтобы быстрее продать поселок и выйти с загородного рынка – это один из трендов уходящего года. Сегодня ни одна финансовая модель не вписывается в экономику строительства на рынке загородных домов, и весьма вероятно, что через несколько лет на отечественном рынке останется всего несколько наиболее профессиональных компаний.

Как в такой ситуации действуют классические продавцы? Одни не хотят назначать меньшую цену, поэтому им приходится мириться с возросшим сроком экспонирования недвижимости, а другие идут на постепенное снижение стоимости, надеясь на определенном этапе все же продать дом. Однако стоит отметить, что такой план работает только в сегменте квартир, где распространены типовые решения. Даже после снижения цены на 1 миллион рублей недвижимость не найдет своего покупателя, а благодаря более крупной скидке объект все-таки удастся реализовать, но без желаемой выгоды для продавца.

С позиции покупателя

Загородный дом по-прежнему считается атрибутом комфорта и показателем условной роскоши, но является далеко не первой необходимостью. У собственников квартир могут быть сбережения, но из-за непредсказуемости экономической ситуации они предпочитают хранить средства на банковских депозитах, а не приобретать новое жилье. Это негативным образом сказывается на рынке недвижимости, причем во всех сегментах.

Ситуация на автомобильном рынке наглядно демонстрирует отношение потенциальных покупателей к предметам роскоши: если прежде граждане обновляли автомобили раз в три года, то сегодня этот срок составляет порядка семи лет. Это же характерно и для загородного рынка: до 2014 года россияне видели смысл вкладываться в загородный дом, но сегодня такое решение кажется неразумным, поскольку такая инвестиция может оказаться невыгодной.

Читайте также  Оформление ипотеки на недвижимость с низкой ликвидностью

Может показаться, что на рынке загородного жилья присутствует потенциальный спрос. Потенциальные покупатели интересуются лотами, риелторам поступает много звонков и запросов на показы, но это не приводит к росту числа сделок. Падение цен, которое отмечают аналитики, сегодня весьма условно: если собственники хотят быстро продать объект, они делают большую скидку – следовательно, нельзя составлять впечатление о рынке лишь по таким сделкам.

Из-за характера основных продавцов рынка в сегменте присутствует нерегулярное ценообразование. В итоге стоимость дома или земли измеряется не только и не столько себестоимостью или маржинальной составляющей продавца. На стоимость загородных домов влияют впечатления покупателей, которые у разных людей отличаются.

Владимир Яхонтов отметил, что за десятилетия своей работы встречал случаи, когда земельные участки, расположенные в пределах 70 км от МКАД, покупали по цене 50 тысяч долларов за сотку, а дома с уникальным дизайном, себестоимость которых составляла 50 миллионов, продавались за 150 миллионов. При этом цена сделки по неудачным и дорогостоящим объектам может оказаться в пару раз ниже, чем рассчитывал продавец. Все же если объект расположен на удачной локации, его даже в сегодняшней ситуации можно реализовать на 5-30% дороже запланированной стоимости.

Когда покупатели видят такие предложения и примеры, они буквально меняют свой взгляд на рынок: ведь если кто-то приобрел дом за 15 миллионов, платить за него 30 миллионов никто не захочет. У них есть потенциальная готовность выйти на рынок, но из-за нестабильной ситуации появляются завышенные ожидания: люди месяцами присматриваются к домам, ищут лоты с большими скидками, долго взвешивают все за и против – а когда подходящий объект уходит, цикл поиска начинается заново.

Дешевые предложения сбивают покупателя с толку. Кажется, что огромные скидки делают все продавцы, хотя такие предложения составляют максимум 2-3% от рынка и достаются только наиболее ловким и подкованным покупателям.

Читайте также  В России дешевеет нельготная ипотека

Чего ожидать

В 2017 году наибольшим спросом в эконом-классе пользовались традиционные дачные дома. В основном эти объекты на 60-100 км удалены от МКАД, как и предполагает такой формат недвижимости. Стоит отметить: покупатель считает, что дача – это не просто сооружение с тонкими стенами, пригодное для сезонного проживания. По их мнению, это комфортабельный дом, в котором можно находиться и зимой.

На сегодняшний день под определение классической дачи подпадают только дома, возведенные по старым технологиям до 2000 года. С учетом законодательного изменения, которое начнет действовать в следующем году, дача станет настоящим официальным архаизмом и в ближайшие годы как сегмент размоется в коттеджных проектах.

Однако радикальных изменений на рынке ожидать не стоит: любые экономические изменения (как положительные, так и отрицательные) медленно доходят до загородного сегмента. Изменение ситуации можно будет увидеть после законодательной отмены долевого строительства.

После того, как нововведения вступят в силу, компании смогут вести успешную деятельность только при опыте строительства свыше 10 тысяч квадратных метров на каждого застройщика (поскольку каждому будет выдаваться лишь одно разрешение на строительство). С этой точки зрения быстрое строительство и продажу таунхаусов по ФЗ-214 можно оценивать как вполне разумный шаг со стороны застройщиков, которые рассчитывают остаться на рынке в период турбулентности.