Загородная недвижимость: особенности получения дачной ипотеки и реакция банков

Сегодня многие крупные российские банки предлагают программы кредитования загородной недвижимости…

Но выдавать ипотеку на покупку загородных домов банки не особо хотят. По словам экспертов, отказ в выдаче кредита могут получить даже платежеспособные покупатели.

Как отмечает Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость», основная проблема ипотеки на «6 соток» состоит в сложности ее получения. По данным риелторов из компании «Метриум», отрицательное решение по заявке на кредит получает каждый третий клиент.

Нежелание банков кредитовать загородку связано с рисками. Андрей Кройтор поясняет, что если заемщик не сможет выплатить кредит, банку будет сложнее реализовать дачу или земельный участок, нежели квартиру в городе.

Земельные участки и вовсе нередко зависают на банковских балансах без какой-либо перспективы, отмечает эксперт. По словам Ильи Менжунова, управляющего директора компании «Метриум Премиум», банк вряд ли одобрит ипотеку на коттедж, который находится, например, на сельскохозяйственных землях или в природоохранной зоне, поскольку такой залоговый актив наверняка будет сложно продать.

Препятствием может стать и сложная оценка. Андрей Кройтор поясняет, что загородные объекты непросто оценивать, так как при этом необходимо учесть ряд факторов: удаленность от Москвы, разброс цен на рынке, особенность локации, характеристики дома и прочие.

Отдельное внимание стоит обратить на технические характеристики объекта. В частности, уровень износа дома или коттеджа не может превышать 50%, говорит Менжунов. Если объект выполнен из дерева, необходимо, чтобы присутствовали специальные огнезащитные материалы, добавляет эксперт. В связи с трудностями в оценке залоговой стоимости «загородки» при выдаче ипотеки банки одобряют меньшую сумму, чем запрашивал клиент. А это становится причиной срыва многих сделок, говорят риелторы.

По словам Менжунова, даже если лот отвечает всем требованиям, можно столкнуться с еще одним препятствием – расстоянием до МКАД. Банков не устраивает в качестве залогового имущества объекты, которые находятся далеко от Москвы. Но для одних это 20 км, а для других – 100 км. Менжунов говорит, что показатель зависит от того, есть ли у банка филиалы поблизости с объектом залога.

Читайте также  Оправдает ли программа капремонта возложенные на неё ожидания

Одобряют заявку на кредит на покупку загородного дома не гражданам, имеющим стабильный высокий доход, а тем, кто выбрал подходящий под критерии банка объект недвижимости.

Охотнее выдадут ипотеку на коттедж в организованном поселке на землях для индивидуального жилищного строительства или в поселках с подведенными коммуникациями. Риелторы также отмечают, что банки очень внимательно оценивают назначение земельного участка.

Для банков идеальным вариантом залога будет таунхаус, оформленный как квартира, следом по приоритетности идет земельный участок с возведенным на нем жилым домом. Дача будет рассматриваться только в том случае, если это объект жилого назначения, возведенный на земле для дачного строительства. Наименее охотно банки кредитуют земельные участки из-за их низкой ликвидности, говорит Кройтор.

Кредиторы рассматривают исключительно дома, которые состоят на кадастровом учете. В коттедже обязательно должны быть коммуникации, лучше, если он находится в организованном поселке и к нему можно проехать круглый год, говорит Менжунов. Эксперт добавляет, что самовольные постройки банки в принципе не рассматривают.

Ипотечные программы на покупку «загородки» сегодня есть практически у всех крупных банков.

Процедура оформления ипотечного кредита на дом мало чем отличается от аналогичной для городской квартиры. Исключением является разве что первоначальный взнос – здесь он составляет 25-50%. Пакет документов, который должен собрать заемщик, стандартный: паспорт, копия трудовой книжки, справка 2-НДФЛ, согласие супруга и свидетельство о браке. Когда заявку предварительно одобрили, составляется отчет об оценке, после чего стороны подписывают кредитный договор.

Ипотека не деревянные дома

С 1 апреля текущего года в России стартовал пилотный проект субсидирования ставок по кредитам на приобретение домов из дерева заводского изготовления. Финансирование программы в 2018 году составит 197,7 миллионов рублей. Так, по подсчетам Минпромторга, в рамках программы россияне смогут прибрести до 2,5 тысяч деревянных домов.

Читайте также  Кто сегодня имеет право на получение квартиры за счет государства

Сегодня ставки по кредитам на покупку деревянных домов находятся на уровне 15%. Госпрограмма субсидирования снизит ставку для граждан на 5%. Максимальная сумма субсидируемого кредита при этом составит 3,5 миллиона рублей при первоначальном платеже от 10%. По оценкам правительства, стоимость дома каркасного типа площадью 100-130 «квадратов» составляет примерно 2,5 миллиона рублей.

Как отмечает Илья Менжунов, несмотря на название субсидии «деревянная ипотека», фактически это потребкредит. То есть заявленные 5% вычтут из сегодняшних 13-17% – следовательно, реальная ставка будет в пределах 8-12%. Но эксперт говорит, что главное не это. Сниженная ставка действительна всего полгода, то есть после 30 ноября проценты по кредиту на приобретение дома из дерева возрастут и станут выше, чем по обычной ипотеке, поясняет он.